התחדשות עירונית – לאן ?

בשל מצוקת הקרקעות הפנויות לבנייה, הבינו קבלנים ויזמים רבים שאין בררה ואם הם רוצים להמשיך לבנות בלב אזורי הביקוש, הם חייבים להיכנס גם לתחום של ההתחדשות העירונית.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "לפני למעלה מ -5 שנים, "אפריקה ישראל מגורים" הקימה חברת בת בשם "אפריקה התחדשות עירונית" המתמחה בתחום של תמ"א, הריסה ובנייה ופינוי בינוי, זאת מתוך הבנה שתהליכים המתחוללים במדינות מובילות בעולם לחידוש והצערת פני מרכזי הערים הישנות והצורך בהגדלת היצע של יחידות דיור בלב אזורי הביקוש, יגיע גם לישראל".

במקביל נראה כי גם ראשי הערים המובילות משנים כיוון ומתחילים לשתף יותר פעולה עם היזמים, מתוך הבנה שאם רוצים לקלוט אוכלוסייה צעירה וחזקה, צריך בנייה חדשה בעיר.

מכיוון שאין כמעט עתודות קרקע פנויות בערי המרכז, התחדשות עירונית היא הדרך היחידה לבנייה של דירות חדשות, לכן הם מבקשים להוביל ולקדם פרויקטים מסוג זה.

אך נראה כי יש עוד הרבה מקום לשיפור, עיקר הבעיות והעיכובים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הם בירוקרטיים.

התחדשות עירונית ניתן לראות ברב ערי המרכז, השרון, השפלה ואפילו בצפון הארץ. בניינים ישנים ורעועים מתחלפים בחדשים והמרקם האורבני של הערים מקבל פנים חדשות.

ר"ג היא העיר הראשונה שפרצה את הדרך ועד היום מובילה במספר הגדול ביותר של פרויקטים, בפער לא מבוטל משאר הערים. גם בת"א, רעננה והרצליה, הבינו שזו הדרך לבנייה חדשה במרכז העיר ונכנסו לקצב עם פרויקטים רבים. 

ובכל זאת ישנן ערים שלא ממהרות להיכנס לתחום של התחדשות עירונית ונשארות מאחור, עם בניינים ישנים שלא יחזיקו מעמד בזמן רעידת אדמה.

ניב רום, סמנכ"ל ייזום ושיווק בקבוצת כנען: "באופן כללי עד היום היתה תחושה שהרשויות המקומיות לא ששות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, זאת מתוך מחשבה שהם עלולים ליצור לחץ על מרכז העיר, בעיות תנועה וקושי לתת מענה של מוסדות ציבור כמו קופות חולים, מוסדות חינוך וכד'.

עד היום הערים המובילות בתחום, ששיתפו פעולה וכן פעלו לקידום פרויקטים מתוך הבנה שזו הדרך היחידה לבנות במרכז העיר, הן ר"ג, קריית אונו, רעננה ות"א. להערכתי, בשנים הקרובות, כל ערי גוש דן יבינו שאין ברירה ויתחילו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית".

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות מוסיף: "כחברה שעובדת עם כל רשות המעוניינת בהתחדשות עירונית, אנו פוגשים רשויות מקצועיות, אשר מבינות את החשיבות של ההתחדשות העירונית ועושות ככל הנדרש על מנת לדחוף ולקדם את הנושא לטובת רווחתם של תושבי העיר והתושבים הפוטנציאליים שיגיעו לפרויקטים החדשים.

אנחנו מזהים פעילות גוברת גם במעגלים הרחבים יותר של לב אזורי הביקוש, בערים כמו חולון, רמלה ונתניה.

במקביל אנו נתקלים גם ברשויות שטרם אמצו את החשיבה וההתנהלות של התחדשות עירונית וזה מצער, לכן אנחנו כחברה לא נשקיע מאמצים לפעול באותה עיר.

רק שילוב רצונות וצרכים של התושבים, העירייה והיזם יכולים לקדם את התחום".

אבנר ורד, סמנכ"ל שיווק ולקוחות בקבוצת בכר: "בתקופה האחרונה ישנה התקדמות משמעותית בנושא ואנו בקבוצת בכר פוגשים רשויות רבות המניעות קדימה מהלכים של התחדשות עירונית, דבר המקנה ביטחון הן ליזם והן לבעלי הדירות.

בת ים היא ללא ספק הבטחה גדולה, העיריה משתפת פעולה עם היזמים לקידום היתרי בנייה לפרויקטים רבים וגדולים במרכז העיר, עם דגש על פינוי – בינוי. מדובר בפרויקטים שיוסיפו אלפי יחידות דיור ובכך יגרמו לכניסה של משפחות צעירות ושינוי פני העיר".

מתי גם הפריפריה תתחיל להתחדש?

כשמדברים על התחדשות עירונית, ברור לכולם שמדובר על אזורי הביקוש, בעיקר במרכז הארץ. באזורי הפריפריה אין כמעט התחדשות עירונית היום, הפרויקטים באזורים אלו לא כדאיים ולא משתלמים ליזמים וקבלנים.

לפני 12 שנה נכנסה תכנית תמ"א 38 לתוקף עם מטרה ברורה – לתמרץ יזמים וקבלנים לעשות חיזוק ומיגון למבנים ישנים שנבנו לפני 1980, אז נכנס לתוקף התקן לבנייה של מבנים עמידים מפני רעידת אדמה.

רוב המבנים בישראל נבנו משנות ה – 50 עד שנות ה – 80 כולל מבנים ציבוריים כגון בתי חולים, בתי ספר וכד', רובם לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. בהערכה גסה מדובר על כ – 80 אלף מבנים במדינת ישראל הנמצאים בקריטריונים של תכנית תמ"א 38, ויקרסו בזמן רעידת אדמה.

עם השנים נוספו לתכנית תיקונים שונים על מנת להפוך את התמ"א לכדאית יותר עבור היזמים, ובכל זאת היעוד המקורי של התכנית לא ממומש, עד היום פחות מ- 2% מהמבנים הישנים עברו התחדשות וחיזוק, ובאזורי הפריפריה עדיין אין מספיק רווח וכדאיות ליזמים לפעול.

אסור לשכוח שמדינת ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי, בזמן רעידת אדמה גם אזורי הפריפריה ימצאו בסכנה, לפי הערכת מומחים בתחום, רוב הנפגעים יהיו מקריסת מבנים.

נקודה חשובה נוספת שיש לקחת בחשבון הוא המצב הביטחוני של מדינת ישראל. חיזוק המבנים ובניית ממ"דים, בעיקר באזורי הפריפריה החשופים יותר לאיומים, חייבים להיות באחריות הממשלה, לכן נושא ההתחדשות באזורי הפריפריה חייב להיות בראש סדר העדיפויות של הממשלה, המחויבת למצוא דרך לעודד יזמים לפעול גם באזורים אלו.

אבנר ורד, קבוצת בכר: "בנובמבר האחרון האדמה רעדה והזכירה לכולנו שהתכלית של תכנית התמ"א ותהליכי ההתחדשות העירונית, הם בראש ובראשונה לתת בית בטוח ומודרני לאנשים שגרים בבתים שאינם מוגנים מפני רעידת אדמה, ולעיתים ממש מטים ליפול.

אנחנו רואים התעוררות מסוימת בתחום, גם באזורי הפריפריה, בעיקר במתחמים של פינוי –בינוי. כמובן שהראשונות להתעורר הן ערים גדולות כמו חיפה ובאר-שבע. אך הקושי הגדול באזורי הפריפריה הוא להגיע לנוסחה שתהיה רווחית מספיק ליזמים וזה לא תמיד מתאפשר".

בישראל כ - 80 אלף בניינים שלא יעמדו בזמן רעידת אדמה. זה הזמן להתעורר ולחזק אותם. 

"נדמה ששכחו מה היתה המטרה המקורית של תמ"א 38. התוכנית נולדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והמיגון מסייע גם במקרה של טילים" אומר למערכת נדל"ן קום גל אגוזי, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת יחד נדל"ן, הפועלת באזורי הביקוש, ומתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית.

"עם השנים, נעשה בתכנית שימוש באזורי הביקוש בעיקר ככלי להוספת דירות חדשות והרחבת הדירות הקיימות ומטרתה המקורית נזנחה מאחור.

יש אמת בטיעון שהתכנית כדאית מבחינה כלכלית באזורי הביקוש משום שהיזם הוא הנושא במימון הבניה. אך נראה שכיום, למרות שלל הניסיונות של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי להוריד את מחירי הדיור, תמ"א 38 עלולה להתגלות מחדש כביצת זהב.

זוהי התכנית היחידה אשר מגדילה את היצע הדירות באופן מהיר, ומוסיפה בנייה איכותית ומחוזקת ללא כל עלות נוספת מצד הדיירים אשר נהנים מהגדלת הדירה ושיפור באיכות החיים.

המפתח לפתרון נמצא בידי המדינה. כדי להמשיך ולקדם את התכנית, ראוי שגם המדינה תכניס את היד לכיס. עליה לסבסד חלק מההתחדשות העירונית, בדיוק כפי שעושה במחיר למשתכן כדי שהתוכנית תהיה כדאית הן לרשויות המוניציפליות בפיתוח התשתיות העירוניות והן ליזמים".

עוד מוסיף אגוזי כי: "את הדגש, על הממשלה לשים דווקא בפריפריה, שם היא צריכה לייצר תמריצים ליזמים בתחום.

דרך יעילה לעשות זאת היא להגדיל את זכויות הבניה הניתנות בפריפריה כך שיתאימו לשיעור הרווח של היזמים. המשוואה הפשוטה היא שלא משתלם ליזם לממן פרויקט אותו לא יוכל למכור ברווח. באופן זה ישתלם ליזמים לפעול בנחישות גם מחוץ לגוש דן.

במקביל, יש צורך מידי בריסון הבירוקרטיה ויצירת מסלול מהיר לקבלת היתרי תמ"א. לשם כך, על הרשויות לטפל בניגודי אינטרסים בין העיריות לבין המדינה, בעיקר בכל הנוגע להיטלי ההשבחה".

גם אסף סימון מאפריקה התחדשות עירונית מתייחס לנושא הפריפריה: " באזורי הפריפריה, בהם קיים סיכוי לרעידות אדמה ואו מתקפות טילים, בתוספת הפערים הקיימים בין תושבי האזור לבין תושבי אזורי לב הביקוש, הממשלה צריכה להקנות ליזם רשת ביטחון שתאפשר לו שיעור רווח לפי תקן 21. כדוגמת מיסוי, הוספת זכויות בפרויקטים אחרים של אותו יזם ועוד".

ומה לגבי המחירים? למה בפרויקטים של התחדשות עירונית המחירים זהים למחירים של דירות בפרויקטים חדשים?

לדירות שנבנות בהתחדשות עירונית יש יתרון מובהק, הן ממוקמות לרוב במרכז העיר, בשכונות קיימות עם תשתיות פועלות – בתי ספר, גני ילדים, קופ"ח, מרכזי קניות, תחבורה ציבורית וכד'. זאת בניגוד לשכונות חדשות בהן לוקח כמה שנים עד שכל התשתיות פועלות באופן מושלם.

גל אגוזי, יחד נדל"ן: "אנו רואים כי מחירן של דירות מחודשות בתמ"א 38 שווה למחירן של דירות חדשות באותו האזור, ולעתים אף זוכות לתשואה עודפת.  הדיירים נהנים מבניין מחוזק מפני רעידות אדמה, חניה ונראות חדשה ומודרנית לצד הרחבת שטח הדירה, ללא עלויות מצידם. על הרשויות להפנים כי פרויקטים של תמ"א 38 הן הדרך היחידה להוסיף דירות איכותיות לשוק במהירות ולהגדיל את ההיצע".

בממשלה נערכים לשינוי

ממשרדי האוצר והשיכון נמסר כי, לאחרונה מונה חיים אביטן לתפקיד מנהל הרשות להתחדשות עירונית. אנו נערכים להאיץ תהליכים ולגיבוש הצעדים העתידיים והאינטנסיביים של הרשות. 

במהלך חודש ספטמבר האחרון לדוגמא, לאחר מאמצים רבים שהשקיעה הרשות, אושרה במועצת מקרקעי ישראל החלטה לאפשר להקצות קרקע משלימה בפרויקטים של פינוי בינוי שאין בהם כרגע כדאיות כלכלית.

כמו כן, בנוסף לעשר המנהלות העירוניות שתוקצבו במהלך השנה הקודמת, ומשמשות כמרכזי ידע וסיוע לרשות המקומית, לתושבים, ליזמים ואנשי המקצוע בתחום, מתקצבת הרשות 9 מנהלות עירוניות נוספות שיפעלו לצד הקיימות ויסיעו בקידום תהליכים.